那些年,港资商业地产如何角逐上海滩

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BBB研究所，作者

银瀑布、李小歪

如果把目光投向本世纪之初，香港房企是以硕大无朋的姿态伫立在商业地产行业的。它们在内地是备受敬畏的存在，至今仍有余威。

港资房企如长江实业、恒基兆业、新世界、新鸿基们，在上世纪八九十年代进击内地。新的房产概念纷至沓来，「公摊面积」、「楼花」、「按揭住房」冲击了彼时刚刚起步的内地房地产市场。

一时间，香港地产集团成熟的运营经验和商圈建构模式成为内地房地产企业学习的范本。

棋子纷纷落下，在一轮又一轮的经济发展中，港企赚了个盆满钵满，博得满堂彩。

然而商业项目的运作如同赛马，奔驰与起伏瞬息万变。没有一种单一的商业模式可以始终主导市场，而港资房企始终在急流勇进里进退自如。

他们在资本尚未炒热商业地产时谋划布局，又在各路玩家悉数登场后剥离非核心资产，以至于在商业地产领域，购物中心（Shoppingmall）的概念被带入上海后，这片土地发生了翻天覆地的变化。

我们把时间轴拨回年，那是港资角逐上海滩的起点。从那一天起，各路英雄汇聚海上，每一个博弈者都在亦步亦趋地践行着各自的抱负，谋划着一条条不断开荒越野的道路。

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在围棋棋盘里，执黑先行是既定规则，也是微妙胜率。高明的棋手在执棋时运筹帷幄，但精明的棋手在开局之前就参透了升段积分的规则。不是一局胜败，而是步步争先。

年前后进入上海的香港地产集团，就像执黑先行的棋手。政策春风轻拂面，唤醒是对金钱敏锐的猎物。

当年7月，国务院《关于商业零售领域利用外资问题的批复》，批准在北京、上海、天津、大连、青岛、广州6个城市和5个经济特区试办中外合资零售企业。外资进入中国零售业由此揭开序幕，北京的燕莎友谊商城坐镇北方，上海的第一八佰伴身处南方，两者皆为典范。

彼时上海居民对外资零售接纳度极高，就是香港品牌就起的好头。0年波特曼上海商城落成时，香港零售之光屈臣氏就入驻其中。著名的香港惠康超市也开了门店，有居民来这里给外公买1块钱1张的咖啡滤纸。

也是在同年，上海批租土地达到1万公顷上下，土地正式成为生产要素在市场流通，嗅到先机的港圈地产大佬们投棋布子，迅速出手。

第一批港资地产入沪高潮由此兴起。年至7年间，港资地产在上海大量囤积土地。年起，陈启宗带领恒隆地产转战内地，押宝上海，在徐家汇、南京西路连下两个地块；新鸿基拿下了1号线黄陂南路上核心位置的中环广场，新世界紧挨中环广场在淮海中路切下一角，取名为新世界大厦。

能进入上海的港资地产集团大多长袖善舞，强大的资金储备让他们的能力足够与野心匹配。

7年香港回归后，政治前景的明朗化和香港经济的复苏让地产业得以进入新一轮上升周期。过渡时期的地产大潮中，土地价格飙升连带楼盘价也随之上涨，缺乏资金储备的中小型地产公司根本无力吃下规模更大的项目。这间接导致了规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场主导，而他们也逐渐积累下规模更大的资金。

冯邦彦在《香港地产业百年》中这样形容——「寡头垄断的局面逐渐形成」。于是寡头们沿着南京西路扩张的高端购物商圈，在上海滩写下浓墨重彩的一笔。千禧年前后崛起的「梅泰恒金三角」，随后成为上海奢侈品的发源地。

李嘉诚家族持有的长江实业成了开业最早的淘金者。7年8月，梅龙镇广场在南京西路号路开业，美国驻上海总领事馆签证处的面谈地点至今还在这座大厦的8楼。

隔着一条江宁路，中信泰富在三年后拔地而起。年，浦西第一高楼恒隆广场揭开面纱。不仅是高奢品牌Hermes、LV、Dior、Chanel和Cartier入内，Loewe、Fendi和Celine等超过0个奢侈品牌也一字排开。

在年到年期间，香港九龙仓在内地开山之作大上海时代广场开业，瑞安集团主导的商业零售项目新天地落成，利福国际旗下的久光百货在静安寺兴起，而南京西路步行街两旁的百货们，似乎早已读懂命运的隐喻。Plaza、Square等新名词定义的购物广场和商厦将要接棒传统百货走上历史舞台。

到年左右，港资地产在上海滩的版图开始独步天下。香港六大房地产集团长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已经悉数踏入上海。中国经济周刊当年的一项调查显示，一年之内港商在上海房地产市场的投资总额已经超过00亿元。

横向对比其他外资地产，港资的表现也可圈可点。相较于新加坡地产、日本财团分散性的投资风格，从南京西路到淮海中路，从静安寺到徐家汇，八成左右的高端购物中心和甲级写字楼等商业项目全都由港资经营。

很明显，上海已然成为头部港资的必争之地。

郭炳湘兄弟、罗康瑞、郑裕彤、包玉刚、刘銮熊，当这些赫赫有名的香港富豪和家族，早在上世纪九十年代前瞻了上海的巨大机遇，将第一步棋落在淮海路、南京西路这短短的几公里之上时，一场庞大的棋局也开始了输赢未料的变数。

千古无同局，盘数甚可观。围棋棋盘之上，任何一个交叉点可变三种局面，一黑、一白、一空。沈括在《梦溪笔谈》谈过棋局终数，由于无名可纪所以无法念出来。各路港资执棋时各成一派中，但共性是买地时「不畏寒冰，不怕囤地」。

一个背景是，彼时亚洲金融风暴的席卷，让上海楼盘的每平米单价低于北京近千元，内地房地产集团因此如履薄冰。而经历过动荡周期的港资地产们看好长期，低位杀入，不畏寒冰。等到地价养高，市场变热，再入场厮杀也不迟。

仲量联行中国区董事陈立民曾提及，港资开发商赴沪投资的第二波高潮在年之后。尽管当时上海土地价格猛涨，但港资开发商依然有很大的运作空间。尤其是上海高端商业地产在重压下的「抗跌表现」更增强了海外投资者的信心。

前面已经提及，商业嗅觉敏锐的港资地产最擅长来到还未开垦的新大陆开荒拓野，经历过周期波动的他们也最不怕「囤地待涨」。浦东新贵为买个小香包还要过江进城时，香港地产们已经坚信这片土地的未来。

不仅是购物中心等商业地产被看好，写字楼、酒店市场也随之火热。高力国际年前后的调研显示，陆家嘴会占据上海整体甲级写字楼市场41%的股份，是第二大区域淮海路CBD的.4倍。

而当港资大佬们决定越过黄浦江，组团开启浦东的「购物中心副本」时，新鸿基当仁不让。

新鸿基

心里还是憋着一股劲儿的——虽然同名为中环广场，上海的「中环」似乎比香港的中环少了一些热闹。新鸿基地产之前没受过这样的委屈。上世纪80年代为配合香港新市镇大型住宅屋邨的发展，他们在城市中心兴建大型综合商场。作为代表作之一的沙田的新城市广场第一期楼面面积就高达万方尺，历时四年，耗资逾10亿，并引入当时少有的迷你电影院、滚轴溜冰场和电脑音乐喷泉等景观设施，这简直是香港购物中心发展史上的高光时刻。

年，上海IFC在陆家嘴开业，Hermes、LV、Chanel等高奢品牌旗舰店入驻。浦东从此有了可以匹敌浦西高端商圈的代表作，上海高端购物商圈不再集中于南京西路、徐家汇和淮海路三大地段，而是由西向东，多点位开花。

上海购物中心协会习惯于按季度或按月做工作简报，年到年之间

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